El pasado 12 de noviembre de 2021 se publicó en el Diario Oficial de la Federación el Paquete Económico Fiscal para 2022.

Dentro de dicho Paquete, se encuentran adiciones, como la relativa a la ‘’fracción XII’’ al artículo 18, y un ‘’cuarto’’ párrafo al artículo 19, ambos de la Ley del Impuesto sobre la Renta del Título II “De las Personas Morales”, que entrará en vigor el 01 de enero de 2022. La primera adición consiste en considerar como ‘’ingreso’’ el derecho de usufructo por la consolidación de la nuda propiedad para ‘’el nudo propietario’’ y ‘’usufructuante’’. Asimismo, la segunda adición consiste en determinar la ganancia en la enajenación de la nuda propiedad de un bien, debiendo restar del precio obtenido el monto original de la inversión en la proporción del precio que corresponda a dicho atributo transmitido.

Los dispositivos legales disponen lo siguiente:

Artículo 18. (Ingresos acumulables para Personas Morales)

XII. La consolidación de la nuda propiedad y el usufructo de un bien.
El ingreso acumulable conforme a esta fracción será el valor del derecho del usufructo que se determine en el avalúo que se deberá practicar por persona autorizada por las autoridades fiscales, al momento en que se consolide la nuda propiedad y el usufructo de un bien. Para tales efectos, el nudo propietario deberá realizar dicho avalúo, acumular el ingreso y presentar la declaración correspondiente.
Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios ante los que se haya otorgado la escritura pública mediante la cual se llevó a cabo la operación de desmembramiento de los atributos de la propiedad, deberán informar sobre dicha situación a la autoridad fiscal, dentro de los treinta días siguientes a la fecha en que se realice la operación referida, a través de declaración, de conformidad con las reglas de carácter general que al efecto emita el Servicio de Administración Tributaria.
Artículo 19. (Determinación de la ganancia)

(...)

Tratándose de bienes en los que se enajene únicamente el usufructo o la nuda propiedad, la ganancia se determinará restando del precio obtenido el monto original de la inversión en la proporción del precio que corresponda al atributo transmitido conforme al avalúo que se deberá practicar por persona autorizada por las autoridades fiscales. La proporción a que se refiere este párrafo, se calculará dividiendo el precio del atributo transmitido entre el valor correspondiente a la totalidad del bien, el cociente obtenido se multiplicará por cien y el producto se expresará en porcentaje.

De acuerdo con lo anterior, se desprenden diversas obligaciones a cargo del ‘’nudo propietario’’ y ‘’usufructuante’’, así como también para el ‘’usufructuario’’, aunado a ‘’los notarios’’, ‘’corredores públicos’’, ‘’jueces’’ y demás fedatarios públicos.

El M.I. y Lic. Rafael Toledo, de la firma legal Litismx, S.C. y el M.I. y C.P.C David Mojica de la firma Mojica y Cia., nos comparten tres puntos importantes que por metodología y para mejor comprensión, se desglosan en los siguientes apartados:

1.- La nuda propiedad y el usufructo

La nuda propiedad se define como la propiedad de una cosa desprovista de la facultad de goce o disfrute de la misma.

El ejemplo más frecuente es cuándo una persona de edad avanzada no tiene descendientes o necesita recursos económicos y vende un inmueble de su propiedad a un tercero; pero quiere seguir viviendo ahí hasta su muerte. Entonces conserva el uso y disfrute del inmueble (vitalicio), y el tercero comprador tiene el dominio únicamente. Es decir, no tiene el derecho de su posesión y disfruta. Este último se le denomina como ‘’nudo propietario’’.

Asimismo, la nuda propiedad constituye un derecho real sobre un bien inmueble, siendo susceptible de enajenarse o venderse a un tercero (art. 1004 CCF). La venta se realiza con el gravamen del usufructo.

Ahora, el usufructo se define como el derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos (art. 980 CCF).

Además, el usufructo aún y cuándo es un derecho, la ley lo considera un bien inmueble en sí, al ser un derecho real sobre aquél (art. 750, XII, CCF).

Así, el derecho de propiedad, se integra de tres elementos, como son: el ius utendi (derecho de utilizar el bien), el ius fruendi (derecho de aprovechar los frutos), y el ius abutendi (derecho de disponer de la cosa).

Por lo que, en el presente caso, el usufructuario goza de los dos primeros elementos (ius utendi y ius fruendi) y el nudo propietario solamente del tercer y último elemento (ius abutendi).

De acuerdo con lo anterior, es sumamente importante en el presente caso ‘’el interés jurídico’’ que puede corresponder al usufructuario y por otra parte, al nudo propietario.

Ello es así, puesto que, en un juicio de nulidad o juicio de amparo indirecto, los Tribunales se han pronunciado en igual sentido, respecto a la improcedencia del juicio cuándo sobre el bien inmueble se afecta ‘’la posesión’’ del inmueble y el nudo propietario comparece a defenderlo. Siendo a la inversa, cuándo se afecta el dominio del bien inmueble con un embargo cuando es el afectado el que ostenta el dominio ‘’el nudo propietario’’, por lo que sería improcedente cualquier acción por parte del ‘’usufructuario’’.

Pues tanto usufructuario y nudo propietario ostentan derechos adjetivos para ejercitar acciones reales o personales para defender su derecho, pero únicamente para defender el interés jurídico del que es titular, no así del interés jurídico del bien que corresponde al otro (Jurisprudencia 1a./J. 54/2018 SCJN).

Por otro lado, el otorgamiento de un usufructo por el nudo propietario implica el desmembramiento o la extracción de los elementos que integran la propiedad:

1.-El derecho de usar y disfrutar el inmueble (usufructo), y
2.- El derecho de disponer del dominio del inmueble (nuda propiedad)

Por ende, los elementos del usufructo y la nuda propiedad pueden enajenarse de manera independiente; es decir, el usufructuante puede enajenar los derechos reales sobre el bien inmueble a un tercero, y el propietario no puede impedirlo. Por otro lado, el nudo propietario puede vender su derecho real sobre el dominio del inmueble a un tercero, y el usufructuario no lo puede impedir.

Por ello, es sumamente importante que en el contrato de compraventa que celebran el vendedor (usufructuario) y el comprador (usufructuante y nudo propietario) especifiquen que el usufructo es por tiempo limitado o vitalicio. Así como las particularidades que convenga a sus intereses individuales (art. 987 CCF).

2.- Ingreso acumulable para el nudo propietario o usufructuante y usufructuario

Es considerado ingreso la modificación positiva registrado en el patrimonio de una persona, susceptible de valoración pecuniaria, produce un derecho de crédito, que coloca a quien lo obtiene como sujeto del impuesto sobre la renta (Tesis P.XCIX/97 SCJN).

La definición del Pleno SCJN arroja luz al considerar los derechos adjetivos reales del usufructo y de la nuda propiedad como un ingreso que los contribuyentes deben acumular materializándose por medio de avalúo por perito autorizado por las autoridades fiscales.

De acuerdo con lo dispuesto por el artículo 18, fracción XII, LISR, se desprenden las siguientes premisas:

a) Es ingreso acumulable el valor del derecho del usufructo que se determine en avalúo por perito valuador, al momento que se consolide la nuda propiedad;
b) El perito valuador debe ser persona autorizada por las autoridades fiscales y debe ser contratado a cargo del nudo propietario y usufructuante;
c) El nudo propietario y usufructuante debe acumular el ingreso y presentar la declaración correspondiente;
d) El notario, corredor público, juez y entre otro fedatario, ante quien se haya otorgado la escritura pública ante la cual se celebró la compraventa o donación con usufructo vitalicio, deberán informar a la autoridad fiscal, dentro de los 30 días siguientes, a través de declaración, de conformidad con las reglas de carácter general que emita el SAT.

De acuerdo con lo anterior, se desprende que el perito valuador debe ser de aquellos en el Padrón Nacional de Peritos Valuadores por el INDAABIN.

3.- La ganancia por la enajenación del usufructo o la nuda propiedad

La utilidad generada por la enajenación o venta del derecho adjetivo del usufructo o del diverso al dominio o nuda propiedad de un bien inmueble, se deberá determinar restando del precio obtenido el monto original de la inversión (moi) en la proporción del precio que corresponda al atributo transmitido conforme al avalúo que deberá practicar perito valuador autorizado por las autoridades fiscales.

Ejemplo:

Precio de venta $2,000
(-) MOI Proporción 1,500
Utilidad (ingreso) = $500

Para mayor información de contacto:

M.I. y Lic. Rafael Toledo
rtoledo@litismx.com

M.I. y C.P.C David Mojica
david@mojica.mx

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